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Environ 4% des crédits hypothécaires accordés en Suisse en 2021 l’ont été par le biais de plateformes en ligne. Cela correspond à un volume de quelque 7 milliards de CHF – une belle performance pour un segment de marché qui n’a fait son apparition dans le pays qu’en 2012 et n’y est vraiment actif que depuis 2015. ¶·Å£ÆåÅÆÔÚÏß a vite compris que ce phénomène était le signe d’un changement d’époque et a lancé une première plateforme hypothécaire, ¶·Å£ÆåÅÆÔÚÏß Atrium, dès 2016, avant de l’intégrer à key4 by ¶·Å£ÆåÅÆÔÚÏß en 2021.

Comment cette croissance rapide s’explique-t-elle? Qu’est-ce qui rend ces plateformes si intéressantes pour les investisseurs institutionnels? Parmi les différents modèles, lequel est adapté aux caisses de pension? Le succès rencontré est-il principalement dû au faible niveau des taux et, si oui, la fin des taux négatifs sonnera-t-elle le glas des plateformes de ce type?

Stephan Bereuter, CIO de la Caisse de pensions Migros (CPM), répond à toutes ces questions, car cette caisse de pension a investi via ¶·Å£ÆåÅÆÔÚÏß Atrium/key4 dès les débuts de la plateforme.

Stephan Bereuter: Lorsque les taux négatifs ont été introduits en 2015, nous avons cherché une solution de rechange aux placements en valeurs nominales, dont les rendements étaient négatifs. Les hypothèques se sont imposées, car nous octroyions depuis longtemps déjà des prêts à des communes et à des institutions proches de l’État. Ces prêts présentent des points communs avec les hypothèques: un degré de sécurité élevé, une longue durée, un taux fixe. En outre, les écarts sont plus importants pour les hypothèques; de notre point de vue, ils sont nettement plus élevés que les risques de défaillance éventuels.

À l’époque, il existait déjà quelques plateformes alternatives, mais l’activité hypothécaire était encore presque exclusivement aux mains des banques. Les choses ont changé pour nous en 2016 lorsqu’¶·Å£ÆåÅÆÔÚÏß s’est mise en quête d’investisseurs institutionnels pour une première plateforme hypothécaire. Après un examen approfondi, nous sommes arrivés à la conclusion qu’il s’agissait pour nous de la configuration idéale pour accorder des hypothèques pour des immeubles de rapport.

En 2016, deux critères étaient essentiels pour nous: premièrement, le partenaire devait présenter un niveau de qualité élevé dans l’octroi de crédits et, deuxièmement, il devait se charger de la gestion de l’hypothèque après l’octroi. En effet, comme la plupart des caisses de pension, nous ne disposons pas de l’expertise nécessaire pour examiner minutieusement les demandes de crédit. Et nous n’avons pas non plus les ressources requises pour l’administration, entre autres pour l’encaissement et le recouvrement de centaines d’hypothèques. L’examen du crédit, en particulier, est capital. En fin de compte, en tant qu’investisseur, nous assumons le risque de placement. Nous devons donc pouvoir compter sans faille sur l’intermédiaire. Cela a été possible avec ¶·Å£ÆåÅÆÔÚÏß, et ce l’est toujours. Nous avons opté pour key4 parce que le concept et les processus nous ont convaincus. La marque a, elle aussi, certainement joué un rôle dans notre décision: ¶·Å£ÆåÅÆÔÚÏß nous fournit une offre globale qui nous convient parfaitement.

Tout à fait. En octobre 2016, il y a presque exactement six ans, nous avons octroyé notre première hypothèque via key4. Elle portait sur un immeuble locatif dans le canton de Soleure, avec un taux de 1,23% et une durée de dix ans. Pour key4, il s’agissait également de la toute première hypothèque. Nous sommes donc réellement un client de la première heure, et nous sommes toujours fidèles à la plateforme.

De procéder à une évaluation minutieuse et à un examen détaillé: quel est votre ressenti? Faites-vous confiance à l’exploitant de la plateforme? Vous donne-t-il l’impression d’être sérieux et pérenne? Comment jugez-vous son historique de performance? Dispose-t-il des ressources et de l’expertise requise pour évaluer en profondeur le bien immobilier, la solvabilité de l’emprunteur et la viabilité de l’hypothèque? Comment vous soutient-il sur le plan juridique et administratif, dans le domaine de l’encaissement et du recouvrement? À quel point ses processus sont-ils transparents? Quel est le niveau de ses frais et de ses commissions? Et, surtout, gardez à l’esprit qu’il devra encore être à vos côtés dans dix ans!

En ce qui concerne l’emprunteur, oui. Comme nous devrions reprendre le bien immobilier en cas de défaillance, nous vérifions, dans le cas des immeubles locatifs, si nous pourrions les intégrer à notre portefeuille sans arrière-pensée. Nous faisons donc examiner chaque objet par nos experts en immobilier avant le nantissement, et il nous est déjà arrivé de refuser des demandes de crédit pour cette raison.

Du point de vue du volume d’investissement, le rapport entre les charges et les revenus d’une hypothèque de 10 millions pour un grand immeuble locatif est plus attrayant, en particulier si vous entendez atteindre un quota stratégique ambitieux. D’un autre côté, le profil de risque des hypothèques pour les logements habités par leur propriétaire diffère de celui des hypothèques pour les immeubles de rapport. En période de crise, le risque de défaillance est moins élevé pour les biens immobiliers habités par leur propriétaire, car les propriétaires mettront tout en œuvre pour pouvoir garder leur bien. Pour moi, il n’est pas question d’exclure un type de bien au profit de l’autre, mais de miser sur les deux.

Non, pas encore, heureusement. Il y a, bien entendu, toujours un certain risque. Mais la couverture est si bonne que le dommage resterait limité s’il devait y avoir une défaillance.

L’environnement de taux a été un déclencheur plus qu’une cause. Pour nous, la raison principale était que ces plateformes nous permettaient d’entrer sur un marché auquel nous n’avions jusqu’alors pas accès.

Nous n’avons jamais abordé cette option. Cela aurait impliqué que nous mettions une grande équipe sur pied et que nous commencions par acquérir l’expertise nécessaire. L’investissement aurait été disproportionné. Par rapport aux frais que nous aurions dû assumer pour disposer de notre propre équipe de spécialistes, ceux engendrés par les plateformes sont plus bas. De plus, ils dépendent du résultat: ils ne sont dus que si nous parvenons à octroyer une hypothèque. Et, comme nous n’avons pas de réseau de distribution propre, nous aurions, de toute façon, dû passer par un intermédiaire.

Plusieurs aspects. Tout d’abord, les hypothèques représentent, pour nous, une nouvelle classe d’actifs supplémentaire qui affiche un bon rapport risque/rendement. Il s’agit de placements à long terme qui correspondent à l’horizon de placement des caisses de pension. Les hypothèques présentent des écarts malgré un risque très faible. Elles constituent une activité fondée sur les marges et, bien que celles-ci soient faibles et encore réduites par les frais, leur rendement est, au bout du compte, satisfaisant.
Toutes ces caractéristiques rendent les hypothèques attrayantes – à condition que l’on soit en mesure de tolérer l’illiquidité, ce que les caisses de pension peuvent, en général, se permettre.

Absolument, j’en suis convaincu. En 2015, les caisses de pension n’investissaient plus que 1,7% de leur fortune de placement dans les hypothèques. Cette valeur avait reculé pendant des années; en 2004, ces placements représentaient encore 3,8%. Depuis 2015, on assiste à un renversement de la tendance. Pour 2020, la statistique des caisses de pension de l’Office fédéral de la statistique fait état de 2,2%. Je vois deux raisons à ce retour en grâce. La première est que les caisses de pension ont pris acte du fait que les écarts des hypothèques étaient supérieurs à ceux de placements assortis d’un risque comparativement faible, et qu’elles agissent en conséquence. La seconde est que, avec les plateformes hypothécaires, les caisses de pension disposent maintenant d’un canal de distribution performant.

Non, je ne le pense pas. Cette classe d’actifs recèle un grand potentiel de croissance. Je connais des caisses de pension et des consultants qui s’intéressent de plus en plus à cette thématique. La tendance reste donc d’actualité, du moins du point de vue des caisses de pension. Et, puisque les plateformes en ligne constituent le seul canal de distribution important dont les caisses de pension disposent pour les hypothèques, elles continueront de croître. On assistera peut-être à un ralentissement lorsque d’autres valeurs à taux fixe reviendront sur le devant de la scène, mais la croissance restera au rendez-vous, car l’écart demeurera – simplement, le niveau des taux sera plus élevé.

Sur key4, l’investisseur n’est pas informé du nombre d’offres qu’un emprunteur reçoit. Nous ne savons donc pas si nous avons proposé des conditions plus favorables que celles d’un concurrent ou si nous étions le seul fournisseur. Mais, comme seule une partie des offres que nous avons soumises ont débouché sur un contrat, je pense que la concurrence joue effectivement un rôle.

Nous n’effectuons pas de calculs. Le marché évolue constamment. Aujourd’hui, nous savons par expérience et en nous basant sur le profil de risque de l’hypothèque jusqu’à quel niveau nous pouvons monter ou jusqu’à quel niveau nous devons descendre pour obtenir le contrat. La fourchette est très étroite, la concurrence se fait véritablement sentir. Les emprunteurs obtiennent des conditions extrêmement compétitives.

De toute évidence. À nous, les caisses de pension, elles permettent d’accéder à une classe d’actifs intéressante. Les emprunteurs obtiennent, pour leur part, des hypothèques à des conditions très avantageuses. Quant à la banque, elle gagne de l’argent avec les hypothèques sans devoir engager des fonds propres. Je dirais donc qu’il s’agit d’une constellation gagnant-gagnant-gagnant.